法改正による点検項目の追加、消費増税、損害保険料の値上げ、空駐車場による駐車場収入減と管理費会計が足らなくなって来ています。それに加えて、人件費の高騰を理由に管理会社からの値上げの申し入れがあった場合、管理費を値上げしなくてはいけない状態になり、そんな管理組合からの相談が増えて来ています。

　新築時に管理会社が設定されていて、今まで特に大きな問題がなかったので、疑問にも思わず毎年更新をしていたところは、一度立ち止まって見直しすることをお勧めします。

「自分たちのマンションは、どんな管理がいいのか」考えたこともなく、何となく今まで提案され、実施していたことが当たり前になり、余分な費用を支払っているかもしれません。私たち専門家が精査することで、余分な管理費用を削減できることがあります。

　建築年数が経過すると維持管理するのに多額の費用が必要な時期があります。その時期に備えて今から維持管理の費用を軽減しておく必要があります。

　現在の管理費用の適正を評価する場合、次の3つのやり方があります。作業量の多さと削減額の大きさは、Ａ→Ｂ→Ｃの順となります。

Ａ.他の管理会社から見積もりを取得して比較検討する

Ｂ.点検業者等の発注は管理組合が直接することを検討する

Ｃ.比較検討は考えず、現状の管理会社・点検業者に減額の申入れをする

Ａを実施すると別の管理会社が現地確認を行い、管理人等からの情報で現管理会社はリプレイスという言葉が頭をよぎり、再見積りに気合が入ることがあります。

Ｂを申入れ実施されると、受注項目が減り、月々の売上が減少します。

Ｃの場合は、現管理会社に対抗するものがないので、拒否されるとＡかＢを実施しないと現状維持か効果が小さくなる可能性が高いと言えます。

　現状の管理レベルを変えないことを前提に、余分な作業がないか、支払い対価は適正かをプロの目で精査・リストアップして管理会社に申入れることで、管理費用の削減に繋げることができます。

　このような作業をする場合、現管理会社に対して比べること自体、失礼に当たると考えている組合員もいるので、見直しの必要性を充分広報すると共に管理に対する満足度アンケートを実施して、組合員の意向を把握することが大切です。そのために一つ確認してもらいたいことがあります。

　「現在、管理組合のポストは誰が管理していますか」管理人さんが管理して、内容を確認後、役員に配付しているところが多くあります。管理組合のポストの管理は、管理組合が主体となるための一丁目一番地の行為です。

　組合員からの要望は、直接役員に届くことを宣言して、役員で管理すれば今まで出てこなかった提案や苦情が出てくることもあります。いろいろな意見を理事会で議論して、管理会社に申入れすることで、今以上に良いマンションになると思います。